Immobilier professionnel
Bail professionnel (activité libérale)
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BAIL PROFESSIONNEL
Locaux à usage exclusif d'activité libérale — art. 57 A de la loi du 23 décembre 1986
Entre les soussignés :
La société Acme SAS, SAS au capital de 10 000,00 €, dont le siège social est situé 10 rue de la République, 75001 Paris, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 123456789, représentée par Camille Lefèvre, en sa qualité de Présidente
ci-après désignée « le Bailleur »,
D'une part,
Et :
Mme Marie Martin, né(e) le 23 septembre 1990 à Bordeaux (33), de nationalité française, exerçant la profession de Ingénieure, demeurant 25 avenue Foch, 75116 Paris
ci-après désigné « le Preneur ».
D'autre part.
1. Désignation des locaux
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Créer mon documentQu'est-ce qu'un bail professionnel ?
Le bail professionnel est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un professionnel libéral (le preneur) des locaux exclusivement affectés à l'exercice d'une activité non commerciale. Il est régi par l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui en fait un régime autonome, distinct du bail commercial et de la location d'habitation.
Le bail professionnel ne se choisit pas librement : son application dépend de la nature de l'activité. Il s'impose lorsque les locaux sont loués pour y exercer une profession libérale — c'est-à-dire une activité intellectuelle, technique ou de soins exercée de manière indépendante, sans caractère commercial. À l'inverse, dès qu'il y a une activité commerciale, artisanale ou industrielle, c'est le statut des baux commerciaux qui s'applique.
Contrairement au bail commercial, le bail professionnel n'accorde pas la « propriété commerciale » : le preneur ne bénéficie ni d'un droit automatique au renouvellement assorti d'une indemnité d'éviction, ni d'un plafonnement strict du loyer. En contrepartie, il est plus souple : six ans de durée minimale et une faculté de résiliation à tout moment au profit du preneur. C'est l'équilibre fondamental de ce contrat.
À quoi sert un bail professionnel et qui est concerné ?
Le bail professionnel sécurise dans la durée la relation entre le bailleur et le professionnel libéral. Il désigne précisément les locaux, fixe la destination (l'activité autorisée), le loyer et ses modalités de révision, le dépôt de garantie, la répartition des charges et des travaux, ainsi que les conditions de sortie. Pour le professionnel, c'est l'assurance d'installer durablement son cabinet ; pour le propriétaire, un cadre clair et un revenu encadré.
Les professions concernées
Sont visées toutes les professions libérales non commerciales, qu'elles soient réglementées (avocat, médecin, chirurgien-dentiste, infirmier, kinésithérapeute, architecte, expert-comptable, notaire…) ou non réglementées (consultant, formateur, traducteur…), dès lors que l'activité conserve un caractère civil. L'exercice peut se faire en nom propre ou via une société d'exercice libéral (SELARL, SELAS, etc.).
Les parties au contrat
Le bailleur
Le propriétaire des locaux (ou l'usufruitier, le mandataire dûment habilité). Il garantit au preneur la jouissance paisible des lieux et leur conformité à l'usage prévu, y compris, le cas échéant, l'accueil de public.
Le preneur (professionnel libéral)
Le professionnel libéral, personne physique exerçant à titre personnel ou société d'exercice libéral, qui occupe les locaux pour y exercer son activité et verse le loyer.
Bail professionnel, commercial ou mixte ?
Une activité commerciale relève du bail commercial 3-6-9 ; un local servant à la fois d'habitation et de cabinet peut relever d'un bail mixte (professionnel et d'habitation) régi en partie par la loi du 6 juillet 1989. Le choix du bon contrat est déterminant : un bail mal qualifié peut être requalifié par le juge.
Quelle durée et quelle résiliation pour un bail professionnel ?
Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six ans (article 57 A de la loi de 1986). Les parties peuvent convenir d'une durée plus longue, mais pas plus courte : un bail stipulé pour une durée inférieure serait requalifié et porté à six ans. Pour une occupation très brève, c'est un autre cadre (par exemple une convention d'occupation précaire) qu'il faut envisager.
La résiliation par le preneur
C'est la grande souplesse de ce contrat : le preneur peut résilier le bail à tout moment, sans avoir à attendre une échéance et sans avoir à justifier d'un motif, en respectant un préavis de six mois notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette faculté de sortie libre est un avantage majeur pour le professionnel dont l'activité évolue.
La situation du bailleur et le renouvellement
Le bailleur, lui, est tenu jusqu'au terme du bail. À l'échéance, sauf congé donné par l'une des parties six mois à l'avance, le bail est tacitement reconduit pour la même durée. Attention : le bail professionnel n'ouvre aucun droit au renouvellement. Le bailleur peut donc refuser de renouveler ou donner congé pour l'échéance sans avoir à justifier d'un motif ni à verser d'indemnité d'éviction — c'est la contrepartie de la liberté de sortie du preneur.
Un préavis inférieur à six mois est risqué
Le préavis légal de résiliation du preneur est de six mois. Stipuler un préavis plus court peut être jugé inopposable. Mieux vaut respecter ce délai pour sécuriser la sortie de chaque partie.
Loyer, indexation et dépôt de garantie
Le loyer du bail professionnel est fixé librement entre les parties, sans plafonnement comparable à celui du bail commercial. C'est son évolution dans le temps qu'il convient d'encadrer avec soin.
L'indexation du loyer
Le bail peut prévoir une clause d'indexation annuelle automatique. L'indice usuel pour les locaux professionnels est l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), publié par l'INSEE et particulièrement adapté aux bureaux et cabinets. À défaut de clause d'indexation, le loyer reste fixe jusqu'au terme du bail.
Quel indice choisir ?
L'ILAT est l'indice de référence pour un bail professionnel. L'indice du coût de la construction (ICC) reste possible mais moins représentatif de l'évolution réelle des loyers tertiaires. Si vous retenez un autre indice, précisez-le clairement et assurez-vous qu'il est licite et publié officiellement.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n'est pas plafonné par la loi pour le bail professionnel, mais l'usage est de deux mois de loyer hors taxes. Il est restitué après la libération effective des lieux, sous déduction des sommes éventuellement dues. Au-delà de trois mois, le dépôt risque d'être analysé comme un cautionnement déguisé.
La caution solidaire
Le bailleur peut exiger qu'une personne se porte caution solidaire du preneur. Dans ce cas, la caution doit être clairement identifiée (nom, prénom, profession ou raison sociale) et son engagement encadré, notamment par un plafond exprimé en mois de loyer charges incluses. Un cautionnement imprécis est une source majeure de contentieux.
Les clauses et mentions essentielles du bail
Le bail professionnel n'a pas à être notarié, mais un écrit complet est indispensable : il sécurise les deux parties et précise des points qui, à défaut, prêteraient à discussion. Voici les éléments à ne pas négliger.
Désignation des parties et des locaux
Identité du bailleur et du preneur, description précise des locaux (adresse, surface utile, nombre de pièces, dépendances) et de leur affectation exclusivement professionnelle.
Destination des lieux
L'activité libérale autorisée, idéalement avec le numéro d'inscription à l'Ordre ou au tableau lorsque la profession est réglementée. Toute activité commerciale doit être expressément exclue.
Durée et date de prise d'effet
Six ans au minimum, avec la faculté de résiliation à tout moment par le preneur sous préavis de six mois, et la mention d'une éventuelle tacite reconduction.
Loyer et indexation
Montant annuel hors taxes, périodicité de paiement (souvent trimestrielle et d'avance) et clause d'indexation, le plus souvent sur l'ILAT.
Dépôt de garantie
Usuellement deux mois de loyer hors taxes, avec ses modalités de restitution dans un délai raisonnable après la sortie.
État des lieux d'entrée et de sortie
Établi contradictoirement et annexé au bail. Son absence prive le bailleur de la présomption de remise en bon état (article 1731 du Code civil).
Charges, travaux et réparations
Répartition claire des charges récupérables et des travaux : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur, les réparations locatives à celle du preneur.
Cession et sous-location
Conditions de cession du bail (notamment à un confrère lors d'une cession de patientèle) et de sous-location, qui supposent en principe l'accord du bailleur sauf clause contraire.
Plaque professionnelle et accueil du public
Pensez à autoriser expressément l'apposition d'une plaque professionnelle, dans le respect des règles déontologiques. Si les locaux accueillent de la patientèle ou de la clientèle, ils doivent être conformes aux normes d'accessibilité aux personnes handicapées (articles L. 111-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation).
Les erreurs à éviter
Confondre bail professionnel et bail commercial
Recourir au bail professionnel pour une activité en réalité commerciale expose à une requalification. Le régime dépend de la nature de l'activité, pas du choix des parties.
Négliger l'état des lieux d'entrée
Sans état des lieux contradictoire, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état (article 1731 du Code civil) : la restitution en fin de bail devient une source de litige.
Stipuler une durée ou un préavis non conformes
Une durée inférieure à six ans ou un préavis de résiliation inférieur à six mois pour le preneur peuvent être réputés non écrits ou requalifiés.
Oublier la conformité accessibilité
Pour des locaux recevant du public, l'absence de conformité aux normes d'accessibilité (articles L. 111-7 et suivants du CCH) expose à des sanctions administratives.
Laisser un cautionnement imprécis
Une caution solidaire mal identifiée ou sans plafond fragilise la garantie et peut la rendre inopposable.
Choisir un indice d'indexation inadapté
Indexer le loyer sur un indice peu représentatif ou mal désigné fragilise la clause de révision. L'ILAT est le repère adapté aux locaux professionnels.
Bail professionnel, commercial ou mixte : quelles différences ?
Selon votre activité et votre situation, un autre contrat peut être plus adapté. Voici les principales différences à connaître avant de signer :
| Critère | Bail professionnel | Bail commercial | Bail mixte (pro + habitation) |
|---|---|---|---|
| Activité | Libérale, non commerciale | Commerciale, artisanale, industrielle | Libérale, avec habitation dans les mêmes locaux |
| Durée minimale | 6 ans | 9 ans (3-6-9) | Au moins 6 ans (volet pro) |
| Résiliation du preneur | À tout moment, préavis 6 mois | À chaque échéance triennale, préavis 6 mois | Variable selon le volet concerné |
| Droit au renouvellement | Pas de propriété commerciale | Oui (indemnité d'éviction) | Selon la part professionnelle / habitation |
| Loyer et révision | Loyer libre, indexation ILAT | Encadré (ILC / ILAT, plafonnement) | Loyer libre, encadrement selon le volet |
| Statut applicable | Article 57 A de la loi de 1986 | Articles L. 145-1 et s. du Code de commerce | Loi de 1986 et loi du 6 juillet 1989 |
Effets du bail, cession et fin du contrat
Une fois signé, le bail professionnel produit des obligations réciproques pendant toute sa durée. Le bailleur doit délivrer des locaux conformes et en garantir la jouissance paisible ; le preneur doit payer le loyer et les charges, user des lieux conformément à leur destination et les entretenir.
Travaux et entretien
Le preneur assume les réparations locatives et les menues réparations ; les grosses réparations de l'article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur. Tout aménagement touchant à la structure ou au clos et au couvert suppose en général l'accord écrit préalable du bailleur.
Cession du bail et de la patientèle
Le jour où le professionnel cède son activité, la cession du bail facilite la transmission de sa patientèle ou de sa clientèle : le repreneur reprend les locaux dans la foulée. Autoriser dans le contrat la cession libre à un confrère exerçant la même profession, moyennant une simple notification préalable au bailleur, sécurise l'opération sans la paralyser. À défaut de clause, toute cession reste subordonnée à l'accord du bailleur.
Fin du bail
Le bail prend fin par l'arrivée du terme (sans reconduction), par la résiliation du preneur sous préavis de six mois, ou par la mise en jeu d'une clause résolutoire en cas de manquement grave. À la sortie, un état des lieux contradictoire est établi et le dépôt de garantie est restitué après déduction des éventuelles sommes dues.
Anticipez votre sortie
Parce que le préavis du preneur est de six mois, prévoyez votre départ suffisamment tôt et notifiez-le par lettre recommandée avec accusé de réception, en conservant la preuve de l'envoi.
Questions fréquentes
Le bail professionnel est réservé aux activités libérales non commerciales (avocat, médecin, kiné, architecte, expert-comptable…), dure six ans au minimum et n'ouvre pas de propriété commerciale. Le bail commercial s'adresse aux activités commerciales, artisanales ou industrielles, dure neuf ans et confère un droit au renouvellement assorti d'une indemnité d'éviction.
Ce guide est fourni à titre d'information et reflète l'état du droit français applicable. Pour une situation complexe ou à fort enjeu, nous vous recommandons de faire relire votre document par un professionnel du droit.
Comment rédiger votre bail professionnel, étape par étape
Notre assistant vous guide question après question pour produire un bail complet et conforme. Voici les informations à préparer avant de commencer :
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