Le bail de location vide est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un locataire un logement non meublé qui en fait sa résidence principale. Il est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte d'ordre public protecteur du locataire.

Un logement est dit « vide » ou « nu » lorsqu'il ne comporte pas le mobilier et les équipements permettant au locataire d'y vivre immédiatement (à la différence de la location meublée, qui suppose une liste de meubles fixée par décret). La location nue à usage de résidence principale relève d'un régime distinct, plus stable pour le locataire : durée minimale plus longue, dépôt de garantie plafonné à un mois, formalisme renforcé.

Depuis le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, le contrat doit respecter un « bail-type » réglementaire : un socle de mentions obligatoires que les parties ne peuvent pas écarter. S'y ajoutent une notice d'information remise au locataire et un ensemble de diagnostics annexés. Ce cadre fait du bail vide un contrat très encadré, où la liberté contractuelle est largement bornée par la loi.

Le bail de location vide sécurise la relation entre le bailleur et le locataire sur la durée. Il fixe le loyer et ses modalités de révision, le montant des charges récupérables, la durée de la location, le dépôt de garantie, les obligations de chacun et les conditions de sortie. Pour le locataire, c'est la garantie d'un logement stable ; pour le bailleur, c'est un cadre clair qui sécurise ses loyers et limite les contestations.

Les parties au contrat

La durée minimale du bail vide dépend de la qualité du bailleur (article 10 de la loi du 6 juillet 1989) : trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (SCI, société, association). Une durée inférieure est réputée non écrite et ramenée au minimum légal.

• Bailleur particulier : trois ans minimum, renouvelables par tacite reconduction.
• Bailleur personne morale (SCI, société…) : six ans minimum.
• À l'échéance, le bail se reconduit tacitement pour la même durée, sauf congé délivré dans les formes et délais légaux.
• Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour un motif limité : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux (impayés, troubles…).

Le congé du locataire

Le locataire peut quitter le logement à tout moment, sans motif, en respectant un préavis de trois mois. Ce préavis est réduit à un mois dans plusieurs cas : logement situé en zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, attribution d'un logement social, ou bénéfice du RSA ou de l'allocation adulte handicapé. Le congé se donne par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé, ou acte de commissaire de justice.

Le bail vide doit être établi par écrit et respecter le bail-type du décret du 29 mai 2015. Certaines mentions sont indispensables : leur absence peut empêcher l'application de plusieurs droits du bailleur, voire fonder une demande de régularisation par le locataire.

Le montant du loyer est en principe fixé librement à la première mise en location — sauf zone d'encadrement. Son évolution dans le temps et le montant du dépôt de garantie, eux, sont strictement plafonnés.

La révision annuelle du loyer

Le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, à la date convenue (souvent la date anniversaire du bail), et seulement si une clause de révision le prévoit. La hausse est plafonnée à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. Sans clause de révision indexée sur l'IRL, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer en cours de bail.

Les charges récupérables

Pour un bail vide, le régime de droit commun est celui des provisions sur charges : le locataire verse une provision mensuelle, régularisée chaque année sur la base des dépenses réelles, justificatifs à l'appui. Le forfait de charges, figé et sans régularisation, n'est admis que dans des cas particuliers (colocation, meublé…), pas pour une location vide « classique ». Le bailleur doit pouvoir justifier les sommes demandées.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide. Versé à la signature, il garantit l'exécution des obligations du locataire. Il doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois en cas de retenues justifiées. Au-delà, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.

Le bailleur doit délivrer un logement décent et fournir un dossier de diagnostic technique. Ces obligations conditionnent la mise en location elle-même : un logement indécent ou trop énergivore ne peut tout simplement pas être loué comme résidence principale.

La décence du logement

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence : une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou à défaut un volume habitable d'au moins 20 m³, l'absence de risque pour la sécurité et la santé, et les équipements indispensables (eau potable, chauffage, installation sanitaire). Un logement inférieur à ce plancher ne peut pas servir de résidence principale.

Les passoires thermiques (loi Climat & Résilience)

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 organise l'interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores, appréciée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) : les logements classés G sont interdits à la nouvelle mise en location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront à compter du 1er janvier 2028, et les logements classés E à compter du 1er janvier 2034.

Notre assistant vous guide question après question pour produire un bail complet et conforme. Voici les informations à préparer :

1. 1Identifiez les parties : le bailleur (particulier ou personne morale) et le locataire, avec leur état civil et leur adresse.
2. 2Décrivez le logement : adresse, type, nombre de pièces, surface habitable, équipements, annexes, chauffage et eau chaude.
3. 3Renseignez les diagnostics : classes DPE et GES, et les annexes requises selon l'âge du bien (plomb, amiante) et la localisation (état des risques).
4. 4Fixez le loyer hors charges, le mode de charges (provisions, forfait, réel), l'indice de référence IRL et, en zone tendue, le loyer de référence majoré.
5. 5Déterminez le dépôt de garantie (un mois maximum), le jour et le moyen de paiement.
6. 6Ajoutez, le cas échéant, un garant solidaire avec un plafond exprimé en mois de loyer.
7. 7Choisissez la durée (trois ou six ans selon le bailleur), la date de prise d'effet et les clauses optionnelles (clause résolutoire, assurance habitation).
8. 8Relisez l'ensemble, puis annexez l'état des lieux d'entrée et la notice d'information avant la signature.

Selon le logement et la durée d'occupation visée, un autre contrat peut être plus adapté. Voici les principales différences :

À l'échéance, le bail vide ne s'arrête pas automatiquement : il se reconduit tacitement pour la même durée tant qu'aucune des parties n'a délivré congé dans les formes. La répartition des droits de sortie est volontairement déséquilibrée en faveur du locataire.

La sortie à l'initiative du locataire

Le locataire peut partir à tout moment moyennant un préavis de trois mois (un mois en zone tendue ou dans les cas légaux). L'état des lieux de sortie, comparé à celui d'entrée, conditionne la restitution du dépôt de garantie. Le bailleur ne peut retenir que des sommes justifiées (réparations locatives, loyers ou charges impayés, régularisation).

La sortie à l'initiative du bailleur

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois, et pour l'un des trois motifs admis : la reprise pour y habiter (lui-même ou un proche désigné par la loi), la vente du logement (le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption), ou un motif légitime et sérieux (notamment des manquements du locataire). Tout congé doit être motivé, à peine de nullité.