Immobilier professionnel
Bail commercial 3-6-9
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Voici à quoi ressemble votre document, rempli avec un exemple. Le vôtre sera rédigé à partir de vos réponses.
BAIL COMMERCIAL 3-6-9
Statut des baux commerciaux — articles L. 145-1 et s. du Code de commerce
Entre les soussignés :
La société Acme SAS, SAS au capital de 10 000,00 €, dont le siège social est situé 10 rue de la République, 75001 Paris, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 123456789, représentée par Camille Lefèvre, en sa qualité de Présidente
ci-après désignée « le Bailleur »,
D'une part,
Et :
La société Bêta SARL, SARL au capital de 5 000,00 €, dont le siège social est situé 42 cours Lafayette, 69003 Lyon, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 987654321, représentée par Paul Bernard, en sa qualité de Gérant
ci-après désignée « le Preneur ».
D'autre part.
1. Désignation des locaux
Le Bailleur donne à bail commercial au Preneur, qui accepte, les locaux suivants : Local commercial situé en rez-de-chaussée sur rue, vitrine 6 m, arrière-boutique, réserve en sous-sol accessible par escalier intérieur. situés 12 rue de Rivoli, 75001 Paris (boutique / commerce en rez-de-chaussée), d'une surface utile de 80 m². Accessoires : Place de stationnement n° 14 dans la cour intérieure.. Classe énergétique (DPE) : D.
Un état des lieux contradictoire d'entrée est signé concomitamment au présent bail (art. L. 145-40-1 du Code de commerce). Un état des lieux de sortie sera établi à la libération effective des locaux.
2. Destination
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Créer mon documentQu'est-ce qu'un bail commercial ?
Le bail commercial est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue un local à un locataire qui y exploite un fonds de commerce, artisanal ou industriel. Il est régi par le statut protecteur des baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce).
Ce statut s'applique dès lors que trois conditions sont réunies : un local (et non un simple emplacement précaire), un fonds de commerce exploité dans ce local, et un locataire immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Lorsqu'il s'applique, le statut s'impose aux parties : la plupart de ses règles sont d'ordre public et ne peuvent pas être écartées par une simple clause du contrat.
Sa grande spécificité est d'accorder au locataire la « propriété commerciale » : un droit au renouvellement du bail à son échéance, ou, à défaut, une indemnité d'éviction destinée à compenser la perte du fonds. C'est ce qui distingue fondamentalement le bail commercial d'une location classique.
À quoi sert un bail commercial et qui est concerné ?
Le bail commercial sécurise la relation entre le bailleur et le locataire sur le long terme. Il fixe le loyer et ses modalités de révision, la destination des lieux (l'activité autorisée), la répartition des charges et des travaux, et les conditions de sortie. Pour le commerçant, c'est l'assurance de pouvoir développer son activité dans la durée ; pour le propriétaire, c'est un cadre clair et un revenu encadré.
Les parties au contrat
Le bailleur
Le propriétaire du local (ou l'usufruitier, le mandataire dûment habilité). Il garantit au locataire la jouissance paisible des lieux et leur conformité à l'usage prévu.
Le locataire (preneur)
Le commerçant, artisan ou industriel — personne physique ou société — immatriculé, qui exploite son fonds dans le local et verse le loyer.
Bail commercial ou autre contrat ?
Une activité libérale relève en principe du bail professionnel ; une location de très courte durée peut relever du bail dérogatoire (dit « précaire »). Le choix du bon contrat est déterminant : un bail mal qualifié peut être requalifié par le juge.
Quelle est la durée d'un bail commercial ? Le « 3-6-9 »
La durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans (article L.145-4 du Code de commerce). C'est l'origine de l'expression « bail 3-6-9 » : le locataire a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, c'est-à-dire au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans, en respectant un préavis de six mois.
- Durée minimale : 9 ans. Les parties peuvent convenir d'une durée plus longue, mais pas plus courte (sauf bail dérogatoire).
- Résiliation triennale du locataire : possible à chaque échéance de 3 ans, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice, avec un préavis de 6 mois.
- Le bailleur, lui, ne peut en principe donner congé qu'à l'échéance des 9 ans (sauf cas particuliers et indemnité d'éviction).
Le bail dérogatoire (ou « précaire »)
Pour une durée courte, les parties peuvent conclure un bail dérogatoire, échappant au statut. Depuis la loi Pinel, sa durée totale ne peut excéder trois ans (article L.145-5). Au-delà, ou si le locataire reste dans les lieux à l'issue sans opposition, le bail bascule automatiquement en bail commercial soumis au statut 3-6-9.
Attention au glissement vers le statut
Laisser un locataire se maintenir au-delà du terme d'un bail dérogatoire fait naître un bail commercial de plein droit, avec toutes ses protections. Surveillez les échéances de près.
Les mentions et clauses essentielles du bail
Le bail commercial n'a pas à être obligatoirement notarié, mais un écrit complet est indispensable : il sécurise les deux parties et conditionne plusieurs protections (notamment l'opposabilité de certaines clauses). Depuis la loi Pinel, certains documents et mentions sont devenus incontournables.
Désignation des parties et du local
Identité du bailleur et du locataire, description précise du local loué (adresse, surface, locaux accessoires) et de son usage.
Destination des lieux
L'activité autorisée. Une clause « tous commerces » offre de la souplesse ; une destination restreinte encadre l'usage et toute extension suppose une déspécialisation.
Durée et date de prise d'effet
Au minimum 9 ans, avec la faculté de résiliation triennale (sauf exclusion admise pour certains locaux).
Loyer et modalités de révision
Montant initial libre, périodicité de paiement, et clause de révision (révision triennale légale et/ou clause d'échelle mobile).
Dépôt de garantie
Fréquemment un à deux termes de loyer. Au-delà de deux termes d'avance, la somme excédentaire produit des intérêts au profit du locataire (article L.145-40).
État des lieux d'entrée et de sortie
Obligatoire depuis la loi Pinel (article L.145-40-1), établi contradictoirement et annexé au bail. Son absence peut priver le bailleur de la présomption de bon état.
Inventaire précis des charges
Le bail doit comporter un inventaire des catégories de charges, impôts et taxes, avec leur répartition (article L.145-40-2), ainsi qu'un état prévisionnel des travaux.
Répartition des travaux
Le décret du 3 novembre 2014 interdit de mettre certaines dépenses à la charge du locataire (notamment les grosses réparations de l'article 606 du Code civil).
Loyer, révision et indexation
Le loyer initial est fixé librement entre les parties. C'est ensuite son évolution dans le temps qui est encadrée — un point souvent mal maîtrisé et source de litiges.
La révision triennale légale
Tous les trois ans, chaque partie peut demander la révision du loyer (articles L.145-37 et L.145-38). La variation est en principe plafonnée à l'évolution d'un indice : l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les commerçants et artisans, ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux et activités tertiaires. L'indice du coût de la construction (ICC) n'est plus utilisable pour les baux commerciaux.
La clause d'échelle mobile (indexation)
Le bail peut prévoir une clause d'indexation annuelle automatique, indexée sur l'ILC ou l'ILAT. Elle se cumule avec la révision triennale, mais un mécanisme de lissage limite les hausses brutales en cas de déplafonnement.
Déplafonnement
Le plafonnement peut être écarté (déplafonnement) en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, ou pour les baux de plus de neuf ans. Le loyer est alors fixé à la valeur locative, ce qui peut entraîner une hausse significative — encadrée toutefois par un lissage de 10 % par an depuis la loi Pinel.
Les clauses à surveiller de près
Au-delà des mentions obligatoires, plusieurs clauses pèsent lourd dans l'équilibre du contrat. Les comprendre avant de signer évite de mauvaises surprises.
Clause résolutoire
Elle permet au bailleur de résilier le bail de plein droit en cas de manquement (loyer impayé, défaut d'assurance…). Elle ne joue qu'un mois après un commandement resté infructueux : le locataire dispose d'un délai pour régulariser.
Destination et déspécialisation
Changer l'activité exercée suppose une déspécialisation partielle ou plénière (articles L.145-47 et suivants), avec une procédure et parfois l'accord du bailleur. Une clause « tous commerces » évite ces démarches.
Sous-location
Elle est interdite sauf clause contraire ou accord du bailleur (article L.145-31). Une sous-location irrégulière est inopposable au bailleur.
Cession du bail
La cession est libre en cas de cession du fonds de commerce (toute clause l'interdisant à l'acquéreur du fonds est réputée non écrite). Le bail peut toutefois prévoir une clause d'agrément ou une garantie solidaire du cédant.
Les erreurs à éviter
Négliger l'état des lieux
Sans état des lieux d'entrée, le bailleur perd la présomption de remise en bon état : la restitution en fin de bail devient une source de litige.
Une destination trop floue ou trop rigide
Une destination imprécise ouvre la porte aux contestations ; une destination trop étroite bloque toute évolution de l'activité sans déspécialisation.
Oublier l'inventaire des charges
Sans inventaire précis et état prévisionnel des travaux, certaines charges ne sont pas opposables au locataire.
Confondre les indices de révision
Indexer sur l'ICC (interdit) plutôt que sur l'ILC ou l'ILAT fragilise la clause de révision, qui peut être réputée non écrite.
Bail commercial, professionnel ou dérogatoire : quelles différences ?
Selon votre activité et votre horizon, un autre contrat peut être plus adapté. Voici les principales différences :
| Critère | Bail commercial | Bail professionnel | Bail dérogatoire |
|---|---|---|---|
| Activité | Commerciale, artisanale, industrielle | Libérale (non commerciale) | Commerciale, courte durée |
| Durée | 9 ans minimum (3-6-9) | 6 ans minimum | 3 ans maximum au total |
| Droit au renouvellement | Oui (propriété commerciale) | Non automatique | Non |
| Révision du loyer | Encadrée (ILC/ILAT) | Librement fixée | Libre |
| Statut applicable | Articles L.145-1 et s. C. com. | Article 57 A loi de 1986 | Article L.145-5 C. com. |
Renouvellement, congé et fin du bail
À l'échéance des neuf ans, le bail ne s'arrête pas automatiquement : il se poursuit par tacite prolongation tant qu'aucune des parties n'a délivré congé. C'est ici que joue la propriété commerciale.
Le droit au renouvellement
Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail. Si le bailleur refuse de renouveler, il doit en principe verser une indemnité d'éviction (article L.145-14) qui compense la perte du fonds de commerce — sauf motif grave et légitime, ou reprise pour démolition/reconstruction dans les cas prévus par la loi.
Le congé
Le congé doit respecter un préavis de six mois et être délivré pour une échéance. Depuis la réforme, il peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception dans certains cas, mais l'acte de commissaire de justice reste la voie la plus sûre, notamment pour le congé du bailleur avec refus de renouvellement.
Droit de préférence du locataire
En cas de vente du local, le locataire bénéficie en principe d'un droit de préférence (article L.145-46-1) : il doit être informé en priorité et peut se porter acquéreur.
Questions fréquentes
La loi n'impose pas un écrit pour la validité du bail, mais un contrat écrit et complet est indispensable en pratique : il sécurise les deux parties, conditionne l'opposabilité de plusieurs clauses et permet d'annexer l'état des lieux et l'inventaire des charges devenus obligatoires depuis la loi Pinel.
Ce guide est fourni à titre d'information et reflète l'état du droit français applicable. Pour une situation complexe ou à fort enjeu, nous vous recommandons de faire relire votre document par un professionnel du droit.
Comment rédiger votre bail commercial, étape par étape
Notre assistant vous guide question après question pour produire un bail complet et conforme. Voici les informations à préparer :
Un document à votre nom
Vous obtenez un PDF (et un format Word éditable) sans filigrane ni mention de la plateforme, conservé dans votre coffre-fort, prêt à être signé.