Logement & immobilier
Bail de colocation avec clause de solidarité
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Voici à quoi ressemble votre document, rempli avec un exemple. Le vôtre sera rédigé à partir de vos réponses.
CONTRAT DE BAIL DE COLOCATION
Location vide — bail unique
Entre les soussignés :
M. Jean Dupont, né(e) le 12 avril 1985 à Lyon (69), de nationalité française, exerçant la profession de Cadre, demeurant 10 rue de la Paix, 75002 Paris
ci-après désigné « le Bailleur »,
D'une part,
Et :
Mme Marie Martin, né(e) le 23 septembre 1990 à Bordeaux (33), de nationalité française, exerçant la profession de Ingénieure, demeurant 25 avenue Foch, 75116 Paris
ci-après désigné « Colocataire n° 1 »,
D'une part,
Et :
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Créer mon documentQu'est-ce qu'un bail de colocation ?
La colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires, qui en font leur résidence principale et le partagent. Elle est définie et encadrée par l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Concrètement, deux à huit colocataires (au minimum deux) signent un bail unique avec le bailleur et occupent ensemble le logement : chacun dispose le plus souvent d'une chambre privative, tandis que la cuisine, la salle de bains et les pièces de vie restent communes. C'est cette formule du bail unique, signé par tous, qui est proposée par ce modèle.
La colocation peut prendre deux formes juridiques : soit un contrat unique signé par l'ensemble des colocataires (le cas couvert ici), soit autant de baux individuels que de colocataires. Le contrat unique est le plus courant et le plus simple à gérer : un seul loyer global, une seule durée, et la possibilité d'une clause de solidarité entre colocataires.
À quoi sert ce bail et qui est concerné ?
Le bail de colocation sécurise une relation à plusieurs : il fixe le loyer total et sa répartition, le dépôt de garantie, la durée, les règles de remplacement d'un colocataire qui s'en va et, surtout, l'étendue de l'engagement de chacun. Pour le bailleur, c'est l'assurance d'un cadre clair face à plusieurs occupants ; pour les colocataires, c'est la garantie de connaître précisément leurs droits et leurs obligations réciproques.
Les parties au contrat
Le bailleur
Le propriétaire du logement (ou son mandataire dûment habilité). Il loue le bien meublé ou nu, perçoit le loyer et garantit aux colocataires la jouissance paisible des lieux ainsi qu'un logement décent.
Les colocataires
Au moins deux personnes physiques, qui occupent ensemble le logement à titre de résidence principale. Chacun signe le bail et s'engage selon les règles convenues (notamment la clause de solidarité, si elle est retenue).
Colocation ou simple location ?
Dès qu'au moins deux locataires occupent ensemble le logement comme résidence principale, on est en colocation. Pour un locataire unique, c'est un bail classique qu'il vous faut : « Bail location vide » ou « Bail meublé ». Pour un couple marié ou pacsé, le régime est différent (cotitularité légale du bail).
Colocation vide ou meublée : quelle durée et quel dépôt ?
La nature du logement — vide ou meublé — détermine plusieurs règles essentielles : la durée du bail et le plafond du dépôt de garantie. Ce choix n'est pas libre, il découle du type de location effectivement consenti.
- Logement vide : durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est un particulier, six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (société). Dépôt de garantie limité à un mois de loyer hors charges (article 22 de la loi de 1989).
- Logement meublé : durée d'un an, ou neuf mois pour un bail étudiant (sans reconduction tacite). Dépôt de garantie limité à deux mois de loyer hors charges (article 25-6).
Un logement est considéré comme meublé lorsqu'il comporte les éléments d'ameublement listés par le décret n° 2015-981 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements, etc.). Un inventaire détaillé du mobilier doit alors être annexé au bail. À défaut, la location risque d'être requalifiée en location vide, avec les durées et plafonds correspondants.
Cohérence durée / logement
Une durée de trois ou six ans est incohérente avec un logement meublé : le bail risque d'être ramené aux règles du meublé (un an). Vérifiez aussi la cohérence du dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges en vide, deux mois en meublé.
La clause de solidarité, point névralgique de la colocation
La clause de solidarité est le cœur du bail de colocation. Bien comprise, elle protège le bailleur ; mal encadrée, elle expose chaque colocataire à des conséquences lourdes. La loi ALUR en a strictement borné les effets.
Avec une clause de solidarité, chaque colocataire répond de l'intégralité du loyer et des charges, et non de sa seule part. Si l'un cesse de payer, le bailleur peut réclamer la totalité de la somme aux autres. C'est une garantie forte pour le propriétaire, mais un risque réel pour chaque occupant, qui peut se retrouver à payer pour un colocataire défaillant.
L'extinction de la solidarité après un départ (loi ALUR)
Lorsqu'un colocataire donne congé, sa solidarité — et celle de sa caution — ne perdure pas indéfiniment. L'article 8-1 de la loi de 1989, issu de la loi ALUR, prévoit qu'elle prend fin dès qu'un nouveau colocataire le remplace au bail, et au plus tard six mois après la fin de son préavis. Une clause prévoyant une solidarité illimitée dans le temps est illégale.
Le plafond de six mois est impératif
Vous ne pouvez pas convenir d'une solidarité après départ supérieure à six mois : ce plafond est d'ordre public. Au-delà, la clause est sans effet pour la période excédentaire. À l'inverse, vous pouvez prévoir une durée plus courte, ou aucune clause de solidarité du tout (chaque colocataire ne répond alors que de sa quote-part).
Les clauses et mentions essentielles du bail
Un bail de colocation écrit et complet est indispensable. Au-delà de l'identité des parties, plusieurs éléments structurent le contrat et conditionnent la sécurité de chacun.
Désignation des parties et du logement
Identité du bailleur et de chaque colocataire, adresse précise du logement, surface habitable et nombre de chambres privatives. Le logement doit répondre aux normes de décence (décret n° 2002-120).
Loyer total et répartition
Montant du loyer hors charges, forfait ou provision de charges, et total mensuel versé au bailleur. La répartition entre colocataires peut être égale ou convenue entre eux ; elle relève de leur accord, distinct de l'obligation au paiement envers le bailleur.
Dépôt de garantie
Un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Versé une seule fois pour l'ensemble, il est restitué selon les règles légales en fin de bail, déductions faites le cas échéant.
Durée et prise d'effet
Trois ou six ans en vide, un an en meublé, à compter de la date d'effet. La durée se choisit en cohérence avec le type de logement.
Clause de solidarité
Optionnelle. Si elle est retenue, précisez l'étendue de l'engagement et la durée de solidarité après départ, dans la limite des six mois fixés par la loi ALUR.
Remplacement d'un colocataire
Toute substitution suppose l'agrément écrit du bailleur et la signature d'un avenant par toutes les parties, sous peine d'inopposabilité du remplacement.
Assurance habitation
Chaque colocataire justifie d'une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion). À défaut, le bailleur peut souscrire pour leur compte et en répercuter le coût de façon transparente.
Annexes obligatoires
État des lieux d'entrée signé par tous, diagnostic de performance énergétique (DPE), notice d'information, attestations d'assurance et, en meublé, l'inventaire du mobilier.
Les erreurs à éviter
Prévoir une solidarité illimitée
Une clause de solidarité sans terme, ou supérieure à six mois après le départ d'un colocataire, est contraire à la loi ALUR : elle est privée d'effet pour la période excédentaire. Tenez-vous-en au plafond légal.
Confondre répartition et obligation au paiement
La répartition du loyer entre colocataires est une affaire interne. Avec une clause de solidarité, chacun reste tenu envers le bailleur de la totalité, quelle que soit sa quote-part convenue.
Négliger l'état des lieux d'entrée
Sans état des lieux signé contradictoirement par tous, la restitution du dépôt de garantie en fin de bail devient une source de litige : le bon état de remise n'est plus présumé.
Oublier l'inventaire en meublé
Louer meublé sans annexer l'inventaire du mobilier prévu par le décret n° 2015-981 fragilise la qualification de meublé, avec un risque de requalification en location vide.
Dépasser le plafond du dépôt de garantie
Réclamer plus d'un mois de loyer hors charges en vide, ou plus de deux mois en meublé, n'est pas conforme à la loi de 1989. L'excédent est restituable.
Remplacer un colocataire sans avenant
Laisser entrer un nouveau colocataire sans agrément écrit du bailleur ni avenant signé rend la substitution inopposable et entretient l'ambiguïté sur les engagements de chacun.
Bail unique ou baux individuels : quelles différences ?
La colocation peut reposer sur un contrat unique signé par tous, ou sur autant de baux individuels que de colocataires. Voici ce qui les distingue :
| Critère | Bail unique (ce modèle) | Baux individuels |
|---|---|---|
| Nombre de contrats | Un seul, signé par tous les colocataires | Un par colocataire |
| Clause de solidarité | Possible entre tous les colocataires | En principe exclue (chacun engagé pour sa part) |
| Loyer | Un loyer global, réparti entre colocataires | Un loyer propre par colocataire (souvent par chambre) |
| Gestion d'un départ | Avenant et agrément du remplaçant | Résiliation du bail concerné, sans toucher aux autres |
| Risque pour le bailleur | Mutualisé via la solidarité (s'il y a clause) | Cloisonné, chaque impayé reste individuel |
Congé, départ d'un colocataire et fin du bail
La sortie d'un colocataire n'éteint pas le bail : le contrat se poursuit avec les autres. Comprendre les règles de congé et de remplacement évite bien des tensions.
Le congé d'un colocataire
Chaque colocataire peut donner congé pour lui-même, sans rompre le bail pour les autres. Le préavis est en principe de trois mois en location vide (réduit à un mois dans certains cas, notamment en zone tendue), et d'un mois en location meublée. À l'issue de son préavis, le colocataire sortant quitte le bail ; sa solidarité éventuelle s'éteint selon les règles de la loi ALUR.
Le remplacement et l'avenant
Quand un nouveau colocataire entre, le bailleur doit donner son accord écrit et un avenant est signé par toutes les parties. C'est cet avenant qui inscrit le remplaçant au bail et qui, le cas échéant, met fin à la solidarité du sortant. Sans cette formalité, la substitution est inopposable au bailleur.
Congé du bailleur
Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour un motif prévu par la loi (reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux) et en respectant le préavis légal (six mois en vide, trois mois en meublé). Le congé doit alors être délivré à l'ensemble des colocataires.
Questions fréquentes
La colocation suppose au moins deux colocataires : en dessous, il s'agit d'une location classique. Ce modèle gère un bail unique de deux à huit colocataires. Au-delà, la gestion d'un contrat unique devient lourde et des baux individuels sont souvent préférables.
Ce guide est fourni à titre d'information et reflète l'état du droit français applicable. Pour une situation complexe ou à fort enjeu, nous vous recommandons de faire relire votre document par un professionnel du droit.
Comment rédiger votre bail de colocation, étape par étape
Notre assistant vous guide question après question pour produire un bail unique, complet et conforme. Voici les informations à préparer :
Un document à vos noms
Vous obtenez un PDF (et un format Word éditable) sans filigrane ni mention de la plateforme, conservé dans votre coffre-fort, prêt à être signé par le bailleur et l'ensemble des colocataires.