Le bail meublé est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un locataire un logement garni de meubles, suffisamment équipé pour que le locataire puisse y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels. Lorsqu'il sert de résidence principale au locataire, il est régi par le titre I bis de la loi du 6 juillet 1989 (articles 25-3 à 25-11).

Un logement n'est pas « meublé » parce qu'il contient quelques meubles : la loi exige un équipement minimal. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste de onze catégories d'éléments (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, luminaires…) en deçà de laquelle le bien ne peut juridiquement être qualifié de meublé. À défaut, le bail bascule dans le régime de la location vide, plus protecteur pour le locataire.

Le bail meublé se distingue de la location vide sur trois points majeurs : une durée plus courte (un an renouvelable, ou neuf mois pour un étudiant), un dépôt de garantie plus élevé (deux mois de loyer au lieu d'un) et un préavis du locataire réduit à un mois en toutes circonstances. En contrepartie, il offre au bailleur une fiscalité avantageuse et une souplesse de gestion supérieures à celles de la location nue.

Le bail meublé sécurise la relation entre le bailleur et le locataire en fixant par écrit l'essentiel : la désignation du logement, le loyer et les charges, la durée, le dépôt de garantie, la liste du mobilier mis à disposition et les obligations de chacun. Pour le locataire, c'est l'assurance d'un cadre clair et d'un logement décent immédiatement habitable. Pour le bailleur, c'est la protection de son bien et de ses revenus, ainsi que la preuve de la nature meublée de la location.

Les parties au contrat

C'est la pierre angulaire du bail meublé. Pour que le logement soit légalement « meublé », il doit comporter au minimum les onze catégories d'équipements listées par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Un seul élément manquant peut suffire à requalifier le bail en location vide.

1. 1Une literie comprenant couette ou couverture.
2. 2Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (volets, rideaux opaques…).
3. 3Des plaques de cuisson.
4. 4Un four ou un four à micro-ondes.
5. 5Un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant une température inférieure ou égale à -6 °C.
6. 6De la vaisselle nécessaire à la prise des repas.
7. 7Des ustensiles de cuisine.
8. 8Une table et des sièges.
9. 9Des étagères de rangement.
10. 10Des luminaires.
11. 11Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Au-delà de ce socle, vous restez libre d'ajouter du mobilier complémentaire (canapé, télévision, bureau, machine à laver…). Il est vivement recommandé de dresser un inventaire détaillé et contradictoire du mobilier, daté et signé par les deux parties, et de l'annexer au bail : il sert de référence pour l'état de sortie et la restitution du dépôt de garantie.

Le bail meublé de résidence principale est conclu pour un an au minimum (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). À son terme, il se reconduit tacitement d'année en année tant que le locataire reste dans les lieux et qu'aucune des parties ne délivre congé.

La variante étudiante de neuf mois

Lorsque le locataire est étudiant, le bail peut être réduit à neuf mois. Cette durée dérogatoire ne se renouvelle pas par tacite reconduction : le bail prend fin automatiquement au terme convenu, sans congé à donner. Elle est strictement réservée au logement étudiant et ne peut être utilisée pour un autre profil de locataire.

Le préavis de départ

Le locataire d'un meublé peut donner congé à tout moment, avec un préavis d'un seul mois — quelle que soit la zone, contrairement à la location vide où le préavis est de trois mois (réduit à un mois en zone tendue). Le congé est adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé.

Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de trois mois et pour un motif légitime : reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, vente du logement, ou motif sérieux et légitime (notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations).

Le loyer initial d'un meublé est en principe fixé librement, mais plusieurs garde-fous encadrent son montant et son évolution, en particulier dans les zones tendues.

Les charges : forfait ou provisions

La location meublée offre une souplesse propre : les charges peuvent être réglées au forfait, c'est-à-dire par un montant fixe versé avec le loyer, sans régularisation annuelle ni justificatif à produire (article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989). Le forfait doit rester proportionné aux charges réelles ; une fois choisi, vous ne pourrez ni réclamer de complément, ni devoir de trop-perçu. À l'inverse, des provisions donnent lieu à une régularisation annuelle sur charges réelles.

La révision et l'encadrement

Si une clause de révision est prévue, le loyer ne peut être réévalué qu'une fois par an, dans la limite de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Dans les zones d'encadrement des loyers, le loyer doit respecter les plafonds fixés par arrêté préfectoral (loyer de référence majoré). Un complément de loyer n'est possible que s'il est justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement, qui doivent être expressément motivées dans le bail.

Le dépôt de garantie d'un bail meublé est plafonné à deux mois de loyer hors charges (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989) — le double de la location vide, où il est limité à un mois. Il couvre les éventuels manquements du locataire : loyers ou charges impayés, dégradations au-delà de l'usure normale, mobilier manquant ou détérioré par rapport à l'inventaire.

À la sortie, le bailleur restitue le dépôt dans un délai d'un mois suivant la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois en cas de retenues justifiées. Toute somme conservée doit être appuyée par des justificatifs (devis, factures). Passé le délai, le dépôt non restitué est majoré d'une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.

Le bail meublé suit un contrat-type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et doit comporter un socle d'informations obligatoires. Voici les éléments à ne pas oublier :

Notre assistant vous guide question après question pour produire un bail complet et conforme, en vérifiant au passage les seuils d'ordre public (décence, mobilier, plafond du dépôt, DPE). Voici les informations à préparer :

1. 1Identifiez précisément les parties : bailleur (particulier ou société) et locataire, en indiquant s'il est étudiant.
2. 2Décrivez le logement : adresse, type, nombre de pièces, surface habitable (au moins 9 m² pour être décent), chauffage, eau chaude et annexes.
3. 3Renseignez les diagnostics : classe énergétique (DPE), GES, et les diagnostics annexés selon l'ancienneté du bâti.
4. 4Cochez l'inventaire du mobilier en vérifiant la présence des onze éléments obligatoires, et ajoutez le mobilier complémentaire éventuel.
5. 5Fixez le loyer hors charges, le mode de charges (forfait ou provisions), l'IRL de référence et, en zone tendue, le loyer de référence majoré.
6. 6Déterminez le dépôt de garantie (deux mois maximum) et les modalités de paiement (jour d'échéance, moyen, quittance).
7. 7Ajoutez le cas échéant un garant solidaire, puis choisissez la durée (un an ou neuf mois étudiant) et la date d'effet.
8. 8Relisez les clauses sensibles (clause résolutoire, assurance) avant de signer, et annexez l'inventaire et l'état des lieux d'entrée.

Selon le profil du locataire et la durée envisagée, un autre contrat peut être plus adapté. Voici les principales différences :

Le bail meublé d'un an se reconduit tacitement à chaque échéance tant que le locataire reste dans les lieux. Aucune démarche n'est nécessaire pour le renouvellement : il se poursuit automatiquement aux mêmes conditions, sous réserve de la révision annuelle du loyer si une clause le prévoit.

À l'arrivée du locataire comme à son départ, un état des lieux est dressé contradictoirement. La comparaison entre l'état d'entrée et celui de sortie, complétée par l'inventaire du mobilier, détermine les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie au titre des dégradations excédant l'usure normale ou du mobilier manquant.