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Statuts de SCI (Société Civile Immobilière)
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Voici à quoi ressemble votre document, rempli avec un exemple. Le vôtre sera rédigé à partir de vos réponses.
STATUTS DE LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE
« SCI Famille Dupont-Martin »
1. Forme
Il est formé entre les soussignés, propriétaires des parts ci-après créées et de celles qui pourraient l'être ultérieurement, une société civile immobilière régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, par les articles 1845 et suivants relatifs aux sociétés civiles, et par les présents statuts.
2. Dénomination
La société a pour dénomination : SCI Famille Dupont-Martin. Dans tous les actes et documents émanant de la société, la dénomination est précédée ou suivie de la mention « société civile immobilière » ou des initiales « SCI ».
3. Siège
Le siège social est fixé à : 10 rue de la Paix, 75002 Paris. Il pourra être transféré en tout autre lieu par décision unanime des associés.
4. Objet
La société a pour objet l'acquisition, la détention, la gestion et la location de tous biens immobiliers, et plus généralement toutes opérations civiles s'y rattachant directement ou indirectement, sans toutefois revêtir de caractère commercial.
5. Durée
La durée de la société est fixée à 99 années à compter de son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés, sauf dissolution anticipée ou prorogation.
6. Apports et capital
Découvrez la suite en créant votre document
Créer mon documentQue sont les statuts d'une SCI ?
Les statuts d'une SCI sont le contrat écrit par lequel deux personnes au moins décident de réunir des biens ou des fonds en vue d'acquérir, de détenir et de gérer un patrimoine immobilier, et d'en partager les bénéfices ou les économies. Ils donnent naissance à une société civile immobilière régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants propres aux sociétés civiles.
La SCI est une société de personnes à objet exclusivement civil : elle sert à détenir et à louer des immeubles, mais ne peut pas exercer d'activité commerciale. Ses statuts fixent les règles du jeu entre associés : qui apporte quoi, comment se répartissent les parts, qui dirige, comment se décident les actes importants et comment un associé peut entrer ou sortir. Une fois signés et la société immatriculée au registre du commerce et des sociétés, ces statuts s'imposent à tous les associés.
À la différence d'une SARL ou d'une SAS, la SCI ne crée pas d'écran patrimonial étanche : les associés répondent indéfiniment des dettes de la société, chacun à proportion de ses parts (article 1857 du Code civil). Cette caractéristique, centrale, justifie une rédaction soignée des statuts, notamment sur la gérance et l'agrément des cessions.
À quoi sert une SCI et qui est concerné ?
La SCI est l'outil de référence pour détenir un bien immobilier à plusieurs et organiser sa transmission. Elle permet de sortir de l'indivision, souvent source de blocages, au profit d'une structure dotée de règles claires et d'un dirigeant. Au lieu de posséder une quote-part indivise d'un immeuble, chaque associé détient des parts sociales, plus simples à transmettre, à donner progressivement ou à démembrer.
Les usages les plus fréquents
- La SCI familiale : détenir et transmettre un patrimoine immobilier en famille (résidence locative, immeuble de rapport) en évitant les écueils de l'indivision successorale.
- La SCI patrimoniale : organiser la détention de biens locatifs sur le long terme, avec une gestion centralisée par un gérant.
- La séparation de l'immobilier et de l'exploitation : un entrepreneur loge ses murs professionnels dans une SCI distincte de sa société d'exploitation.
- L'acquisition à plusieurs : acheter un bien commun (couple non marié, amis, investisseurs) avec une répartition des droits proportionnelle aux apports.
Les associés
Au minimum deux (article 1832 du Code civil), personnes physiques ou morales. Chacun détient des parts à hauteur de son apport et participe aux décisions collectives selon le nombre de parts qu'il possède.
Le gérant
Une ou plusieurs personnes physiques, associées ou non, nommées par les statuts ou par décision des associés. Le gérant administre la société et la représente vis-à-vis des tiers dans la limite de l'objet social.
SCI ou autre structure ?
La SCI est faite pour détenir et louer de l'immobilier en location nue. Pour louer en meublé, construire en vue de la revente ou exercer une véritable activité commerciale, une SARL de famille, une EURL ou une SAS sont mieux adaptées : ces activités sont commerciales et incompatibles avec la forme civile.
Quand créer une SCI (et quand s'en abstenir) ?
La SCI prend tout son sens dès lors qu'un projet immobilier implique plusieurs personnes ou un objectif de transmission. Elle apporte de la souplesse là où l'indivision impose souvent l'unanimité et expose chacun à un partage forcé.
Les situations où elle est pertinente
- Vous souhaitez acheter un bien à plusieurs et organiser durablement sa gestion et sa sortie.
- Vous voulez transmettre progressivement un patrimoine à vos enfants en donnant des parts, tout en conservant la gérance et le contrôle.
- Vous cherchez à éviter l'indivision et ses blocages à l'occasion d'une succession.
- Vous voulez isoler les murs d'une activité professionnelle de la société qui exploite le fonds.
Quand la SCI n'est pas adaptée
La SCI n'est ni un outil pour échapper à toute fiscalité, ni une coquille à laisser inactive. Détenir un seul bien que l'on occupe soi-même, sans logique locative ni transmission, n'en justifie souvent pas la création. Et la location meublée ou la construction-vente, par nature commerciales, la feraient basculer de plein droit à l'impôt sur les sociétés et la requalifieraient.
Régime fiscal : transparence (IR) ou impôt sur les sociétés (IS)
Le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés est la décision la plus structurante de vos statuts. Elle conditionne votre imposition pendant toute la détention et, surtout, la fiscalité de la revente.
L'impôt sur le revenu (régime par défaut)
Par défaut, la SCI est « transparente » fiscalement : elle ne paie pas l'impôt elle-même, ses résultats sont imposés directement entre les mains des associés, à hauteur de leurs parts, dans la catégorie des revenus fonciers et à leur tranche marginale d'imposition. Ce régime permet d'imputer un déficit foncier dans les conditions de droit commun, et la plus-value de revente suit le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.
L'option pour l'impôt sur les sociétés
La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (articles 206, 3 et 239 du Code général des impôts). L'IS permet d'amortir comptablement l'immeuble et d'alléger sensiblement l'impôt pendant la détention. La contrepartie est lourde à la sortie : la plus-value de cession, calculée sur une valeur nette diminuée des amortissements, est nettement plus taxée que sous le régime des particuliers.
Une option quasi irrévocable
Depuis la loi du 28 décembre 2018, l'option pour l'IS peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Passé ce délai, et sans renonciation, elle devient définitivement irrévocable. Mesurez l'impact à long terme avant de cocher l'option dans vos statuts.
Les clauses essentielles des statuts
Des statuts de SCI complets organisent l'identité de la société, sa gouvernance et la circulation des parts. Voici les clauses qui structurent l'acte et qu'il convient de calibrer avec soin.
Forme, dénomination et siège
La société civile immobilière, sa dénomination (suivie ou précédée de la mention « SCI ») et l'adresse de son siège social, qui détermine le greffe compétent pour l'immatriculation.
Objet social civil
L'acquisition, la détention, la gestion et la location de biens immobiliers. L'objet doit rester strictement civil : toute activité commerciale (meublé, construction-vente) ferait perdre à la société son caractère civil.
Durée
Fixée librement dans la limite de 99 ans (article 1838 du Code civil), à compter de l'immatriculation, sauf dissolution anticipée ou prorogation décidée par les associés.
Apports et capital social
Le capital, divisé en parts d'une valeur nominale donnée, et la liste des apports de chaque associé (en numéraire ou en nature). Aucun capital minimum n'est imposé : le montant se choisit selon le projet.
Répartition des parts
Le nombre de parts attribué à chaque associé en contrepartie de son apport. Cette répartition fixe les droits de vote et la part de chacun dans les bénéfices comme dans les dettes.
Gérance
L'identité du ou des gérants, l'étendue de leurs pouvoirs, la durée de leurs fonctions et les modalités de nomination ou de révocation. Le gérant engage la société dans la limite de l'objet social.
Agrément des cessions de parts
La clause qui soumet l'entrée d'un nouvel associé à l'accord des autres. Elle protège le caractère intuitu personae de la SCI, en particulier hors du cercle familial.
Décisions collectives
Les règles de majorité : décisions ordinaires à la majorité des parts, décisions extraordinaires (modification des statuts, dissolution, prorogation) à une majorité renforcée prévue par les statuts.
Responsabilité des associés
Le rappel de la responsabilité indéfinie et non solidaire des associés à proportion de leurs parts (article 1857 du Code civil), point cardinal qui distingue la SCI des sociétés à risque limité.
Exercice social et comptes
La date de clôture de l'exercice et l'obligation pour la gérance d'arrêter les comptes et de les soumettre à l'approbation des associés dans les délais.
Cession des parts et agrément : le cœur de la SCI
La SCI est une société de personnes : on n'y entre pas comme on achète une action en bourse. L'agrément est le mécanisme qui permet aux associés de contrôler qui rejoint la société, et c'est l'une des clauses les plus sensibles des statuts.
Le principe de l'agrément
Toute cession de parts à un tiers étranger à la société est en principe soumise à l'agrément des associés. Les statuts fixent la majorité requise et la procédure : notification du projet de cession à la société, décision des associés, et conséquences en cas de refus (rachat des parts par les autres associés ou par la société). Cet écrit est indispensable, car une cession non agréée est inopposable à la société.
Les cessions libres
Les statuts prévoient classiquement des exceptions : les cessions entre associés, ainsi que celles au profit du conjoint, des ascendants ou des descendants d'un associé, peuvent être dispensées d'agrément. Cette souplesse familiale est l'un des grands atouts de la SCI patrimoniale, qui facilite la transmission progressive aux enfants.
Formalisme de la cession
La cession de parts se constate par écrit et doit être rendue opposable à la société (notification par acte de commissaire de justice ou acceptation dans un acte authentique), puis publiée pour être opposable aux tiers. Elle donne par ailleurs lieu à des droits d'enregistrement.
Points de vigilance et erreurs à éviter
Quelques écueils reviennent fréquemment lors de la constitution d'une SCI. Les anticiper évite des requalifications coûteuses et des conflits entre associés.
Donner un objet commercial à la SCI
La location meublée et la construction-vente sont commerciales : elles font perdre le caractère civil de la société, entraînent le passage de plein droit à l'IS et alourdissent la responsabilité. L'objet doit rester strictement civil.
Sous-estimer la responsabilité indéfinie
Le montant du capital ne protège pas les associés. En cas de dettes, chacun répond sur son patrimoine personnel à proportion de ses parts (article 1857 du Code civil), après poursuite préalable de la société.
Opter pour l'IS sans en mesurer la portée
L'option est quasi définitive et alourdit fortement la plus-value de revente. Un choix mal anticipé peut coûter cher lorsque l'immeuble sera cédé des années plus tard.
Bâcler la clause d'agrément
Une clause de cession floue ou absente fragilise le contrôle des associés sur l'entrée de tiers et peut transformer un projet familial serein en source de litiges.
Oublier la libération des apports
Les apports doivent correspondre au capital annoncé. Une incohérence entre le capital social et la somme des apports bloque la constitution et fragilise les statuts.
Créer une SCI à un seul associé
La SCI exige au minimum deux associés (article 1832 du Code civil). Pour détenir seul, il faut envisager une autre forme, comme une SARL unipersonnelle.
SCI, SARL et SAS : quelles différences ?
Selon votre projet, une autre forme sociale peut être plus adaptée. Voici les principales différences entre la SCI et les sociétés commerciales les plus courantes :
| Critère | SCI | SARL | SAS |
|---|---|---|---|
| Objet | Civil (immobilier en location nue) | Commercial ou civil | Commercial ou civil |
| Associés | 2 minimum | 1 à 100 | 1 minimum (SASU possible) |
| Responsabilité | Indéfinie, non solidaire (art. 1857 C. civ.) | Limitée aux apports | Limitée aux apports |
| Fiscalité par défaut | Impôt sur le revenu (transparence) | Impôt sur les sociétés | Impôt sur les sociétés |
| Cession de parts | Agrément (sauf famille selon statuts) | Agrément pour les tiers | Liberté statutaire forte |
| Usage type | Détention et transmission immobilière | Activité commerciale, meublé en famille | Activité commerciale, levée de fonds |
Après la signature : immatriculation et vie de la SCI
La signature des statuts ne fait pas naître la société : elle marque le début des formalités. Pour exister juridiquement, la SCI doit être immatriculée.
Les formalités de constitution
- Déposer les fonds correspondant aux apports en numéraire et réunir les justificatifs (siège, identité du gérant).
- Publier un avis de constitution dans un support d'annonces légales du département du siège.
- Déposer le dossier d'immatriculation auprès du guichet unique, qui transmet au greffe et au registre du commerce et des sociétés.
- Obtenir l'extrait d'immatriculation (Kbis) qui confère à la SCI sa personnalité morale.
La vie courante de la société
Une fois immatriculée, la SCI tient ses assemblées, approuve ses comptes annuels dans les délais et déclare ses résultats selon son régime fiscal. Toute évolution importante — changement de gérant, transfert de siège, modification de l'objet, cession de parts soumise à agrément — suppose une décision des associés à la majorité prévue par les statuts et, le cas échéant, une modification statutaire et une publicité.
Des statuts vivants
Vos statuts ne sont pas figés : ils peuvent être modifiés tout au long de la vie de la société par décision collective extraordinaire des associés. Conservez-les soigneusement, car ils servent de référence à chaque décision importante.
Questions fréquentes
Au minimum deux associés (article 1832 du Code civil), personnes physiques ou morales. Il n'existe pas de SCI unipersonnelle : pour détenir un bien seul via une société, il faut envisager une autre forme, par exemple une SARL ou une SAS unipersonnelle.
Ce guide est fourni à titre d'information et reflète l'état du droit français applicable. Pour une situation complexe ou à fort enjeu, nous vous recommandons de faire relire votre document par un professionnel du droit.
Comment rédiger vos statuts, étape par étape
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Un document à votre nom
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