Louer en meublé via une SCI à l'impôt sur les sociétés,
clé en main
Louer un logement meublé n'est pas un investissement locatif comme un autre : les loyers sont imposés aux BIC, l'activité se déclare au guichet unique pour obtenir un SIRET, et le choix entre micro et réel change tout à votre fiscalité.
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Les obligations d'un loueur en meublé (lmnp)
L'essentiel de ce que la loi exige pour votre activité.
Des loyers imposés aux BIC
Déclaration de début d'activité au guichet unique
Frontière entre location non professionnelle et professionnelle
Détenir le bien via une société : un choix à cadrer
- Obligations réglementaires pour Loueur en meublé (LMNP).
Le coût réel d'une SCI
Les frais obligatoires, poste par poste, au barème officiel 2026.
- Immatriculation (greffe / guichet unique)60 €
- Déclaration des bénéficiaires effectifs19 €
- Annonce légale de constitution189 €
- Total des frais obligatoires269 €
Pourquoi une SCI pour ce métier ?
Détenir et louer un bien meublé à plusieurs peut passer par une société civile, mais la location meublée la fait basculer à l'impôt sur les sociétés : un choix patrimonial à cadrer avant de se lancer.
Lisez vos statuts avant de payer
Les 4 premiers articles sur 18 — le texte exact que vous signerez.
STATUTS DE LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE
« SCI Cap Atlantique »
Les soussignés : (1) Monsieur Damien BRUN, né le 14 septembre 1982 à Bordeaux (33), de nationalité française, investisseur, demeurant 12 rue Crébillon, 44000 Nantes ; (2) Madame Laure BRUN, née le 14 septembre 1982 à Bordeaux (33), de nationalité française, investisseur, demeurant 12 rue Crébillon, 44000 Nantes, ont établi ainsi qu'il suit les statuts de la société civile immobilière qu'ils constituent entre eux.
1. Forme
Il est formé entre les propriétaires des parts sociales ci-après créées et de celles qui pourraient l'être ultérieurement une société civile immobilière (SCI) régie par les articles 1832 à 1844-17 du Code civil, par les articles 1845 à 1870-1 du même code relatifs aux sociétés civiles, et par les présents statuts. Conformément à l'article 1857 du Code civil, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital social, mais à titre conjoint et non solidaire ; leur engagement est subsidiaire à la poursuite préalable et vaine de la société.
2. Dénomination
La société a pour dénomination : SCI Cap Atlantique. Tous les actes et documents émanant de la société sont précédés ou suivis immédiatement des mots « société civile immobilière » ou des initiales « SCI » et de l'énonciation du capital social.
3. Siège social
Le siège social est fixé à : 14 cours Pasteur, 44000 Nantes. Il peut être transféré par décision collective des associés dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
4. Objet
Conformément à l'article 1845 alinéa 2 du Code civil, la société a un objet exclusivement civil. Elle a pour objet, en France et à l'étranger : Acquisition, propriété, administration et location nue d'immeubles bâtis et non bâtis, gestion locative long terme, dans un but exclusivement civil et patrimonial. Et plus généralement, toutes opérations civiles se rattachant directement ou indirectement à l'objet social, à l'exclusion de toute activité commerciale habituelle au sens de l'article L. 121-1 du Code de commerce. La société s'interdit en particulier l'achat d'immeubles en vue de leur revente — opération réputée commerciale (art. L. 110-1, 2° C. com.) — sauf à les conserver dans son patrimoine.
Les 14 autres articles vous attendent dans votre dossier, prêts à signer.
Loueur en meublé (LMNP) : vos questions
Fiscalement oui : les loyers sont imposés aux bénéfices industriels et commerciaux. Juridiquement, l'activité reste civile : le loueur n'est pas un commerçant inscrit au registre du commerce, mais il déclare son activité au guichet unique.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire simple, tandis que le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Le réel prend l'avantage dès que vous remboursez un prêt ou engagez des travaux : l'amortissement du bien s'ajoute aux charges déduites.
C'est possible, mais une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé de façon non accessoire devient passible de l'impôt sur les sociétés. La SARL de famille, elle, peut opter pour l'imposition des associés : un arbitrage à préparer avec soin.
Le capital minimum légal est de 1 €. En pratique, un montant cohérent avec votre activité rassure banques, fournisseurs et partenaires ; vous pourrez l'augmenter ultérieurement par une décision simple.
Une fois votre dossier complet et déposé sur le guichet unique des formalités, l'immatriculation est généralement délivrée sous quelques jours ouvrés, selon la charge du greffe. Vous recevez alors votre justificatif (Kbis pour une société), votre SIREN et votre SIRET.
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Quelques minutes pour remplir votre dossier, quelques jours ouvrés pour l'immatriculation.
Louer en meublé via une SCI à l'impôt sur les sociétés — 149 € HT · 178,80 € TTC, paiement unique.
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