Créer une SCI
familiale
Acheter un bien à plusieurs membres d'une même famille sans subir les blocages de l'indivision : c'est ce que permet la SCI familiale. Ni forme juridique à part, ni régime de faveur automatique, c'est une société civile immobilière dont les associés sont parents ou alliés — un outil de détention et de transmission souple, encadré par le Code civil.
Lisez vos statuts avant de payer
Les 4 premiers articles sur 18 — le texte exact que vous signerez.
STATUTS DE LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE
« SCI Les Vignes du Médoc »
Les soussignés : (1) Monsieur Antoine Paul LACOMBE, né le 14 septembre 1982 à Bordeaux (33), de nationalité française, cadre, demeurant 14 cours Pasteur, 33000 Bordeaux ; (2) Madame Sophie Marie LACOMBE, née le 14 septembre 1982 à Bordeaux (33), de nationalité française, cadre, demeurant 14 cours Pasteur, 33000 Bordeaux, ont établi ainsi qu'il suit les statuts de la société civile immobilière qu'ils constituent entre eux.
1. Forme
Il est formé entre les propriétaires des parts sociales ci-après créées et de celles qui pourraient l'être ultérieurement une société civile immobilière (SCI) régie par les articles 1832 à 1844-17 du Code civil, par les articles 1845 à 1870-1 du même code relatifs aux sociétés civiles, et par les présents statuts. Conformément à l'article 1857 du Code civil, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital social, mais à titre conjoint et non solidaire ; leur engagement est subsidiaire à la poursuite préalable et vaine de la société.
2. Dénomination
La société a pour dénomination : SCI Les Vignes du Médoc. Tous les actes et documents émanant de la société sont précédés ou suivis immédiatement des mots « société civile immobilière » ou des initiales « SCI » et de l'énonciation du capital social.
3. Siège social
Le siège social est fixé à : 14 cours Pasteur, 33000 Bordeaux. Il peut être transféré par décision collective des associés dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
4. Objet
Conformément à l'article 1845 alinéa 2 du Code civil, la société a un objet exclusivement civil. Elle a pour objet, en France et à l'étranger : Acquisition, propriété, gestion, administration et location nue de tous biens immobiliers ou droits immobiliers, dans un but exclusivement patrimonial et de transmission familiale. Et plus généralement, toutes opérations civiles se rattachant directement ou indirectement à l'objet social, à l'exclusion de toute activité commerciale habituelle au sens de l'article L. 121-1 du Code de commerce. La société s'interdit en particulier l'achat d'immeubles en vue de leur revente — opération réputée commerciale (art. L. 110-1, 2° C. com.) — sauf à les conserver dans son patrimoine.
Les 14 autres articles vous attendent dans votre dossier, prêts à signer.
Vos droits et vos obligations, en clair
Chaque règle cite le texte officiel qui la fonde, vérifié et daté. Cadre légal à jour au 12 juillet 2026.
Une société civile, pas un régime de faveur
La SCI familiale est une société civile immobilière ordinaire dont tous les associés appartiennent à une même famille, par parenté ou par alliance. Elle obéit aux mêmes règles que n'importe quelle SCI : au moins deux associés, des statuts écrits, un objet civil et un gérant. Le qualificatif « familiale » ne crée aucun statut juridique distinct ni exonération automatique.
Service-public.gouv.fr — Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoirCode civil, art. 1832 et 1845 et suivants · Vérifié le 12 juillet 2026
Une responsabilité indéfinie mais non solidaire
Chaque associé répond des dettes sociales sur son patrimoine personnel, à proportion de sa part dans le capital, et seulement après que le créancier a vainement poursuivi la société. Cette responsabilité indéfinie mais non solidaire distingue la SCI d'une SARL ou d'une SAS, où le risque est limité aux apports : un point à mesurer avant de se lancer.
Légifrance — Responsabilité des associés d'une société civileCode civil, art. 1857 et 1858 · Vérifié le 12 juillet 2026
La transmission par donation de parts
Transmettre des parts de SCI, plutôt qu'un bien en direct, permet d'échelonner les donations et de mobiliser les abattements applicables aux transmissions à titre gratuit, dans les limites et selon le barème en vigueur. La gestion reste centralisée entre les mains du gérant, y compris après la donation des parts aux enfants.
Service-public.gouv.fr — Donation : abattements et barème des droitsCode général des impôts, art. 779 (abattements de donation) · Vérifié le 12 juillet 2026
- Obligations réglementaires pour la SCI familiale, chacune sourcée et datée.
Le coût réel d'une SCI
Les frais obligatoires, poste par poste — dérivés du barème officiel 2026, jamais d'un chiffre approximatif.
- Immatriculation (greffe / guichet unique)60 €
- Déclaration des bénéficiaires effectifs19 €
- Annonce légale de constitution189 €
- Total des frais obligatoires269 €
Ce qu'une SCI familiale change pour vous
La SCI familiale ne se distingue d'une SCI classique que par la qualité de ses associés, unis par un lien de parenté ou d'alliance. Son intérêt tient à la gouvernance et à la transmission : les statuts organisent qui décide, comment les parts circulent, et la donation progressive de parts remplace avantageusement l'indivision. Le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés se pose comme pour toute SCI et mérite d'être arbitré selon votre projet.
SCI familiale : vos questions
C'est une société civile immobilière dont tous les associés sont membres d'une même famille, liés par la parenté ou l'alliance. Elle n'est pas une forme juridique séparée : elle suit les règles de la SCI, avec l'avantage d'organiser à l'avance la gestion du bien et sa transmission entre proches.
Au minimum deux, comme pour toute société civile — par exemple deux parents, ou un parent et un enfant majeur. Un enfant mineur peut aussi être associé, représenté par ses parents ou son tuteur ; si son apport porte sur un bien immobilier, l'autorisation du juge des tutelles est requise (Code civil, art. 389-5), du fait de la responsabilité indéfinie attachée aux parts. Il n'existe pas de nombre maximal d'associés ni de capital minimum imposé.
Elle n'ouvre aucune exonération automatique. Son intérêt fiscal tient à la transmission : donner des parts par étapes permet d'utiliser les abattements applicables aux donations, selon le barème en vigueur. Le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés doit, lui, être arbitré selon votre situation.
Votre projet immobilier, bien structuré
Nous préparons vos statuts et votre dossier de SCI, pré-remplis pour votre cas, prêts à déposer sur le guichet unique — vous gardez la main sur chaque décision.
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